Comprar una vivienda en Colombia rara vez es una negociación entre dos partes. Detrás de cada compraventa hay un grupo de actores —públicos y privados— que verifican, financian, formalizan y registran la transacción para que, al final, el comprador quede reconocido como el dueño legítimo del inmueble. Entender el papel de cada uno ayuda a anticipar tiempos, costos y trámites.

Un buen ejemplo de por qué esto importa es la iniciativa de «compraventa digital» impulsada por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio junto con la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). El proyecto, que ya permitió expedir las primeras escrituras con validez jurídica firmadas electrónicamente en el país, involucró a distintos actores del negocio inmobiliario —notarías, bancos y plataformas tecnológicas— y logró reducir a la mitad el tiempo de los trámites al ponerlos a interactuar en línea. La Notaría 25 de Medellín fue la primera dependencia habilitada para realizar actos notariales de forma digital en el marco de esa iniciativa.

Estos son los actores que, en mayor o menor medida, participan en una compraventa de vivienda en Colombia:

Comprador y vendedor

Son las partes del negocio jurídico. Deben presentar documentos de identificación y, si están casados o llevan más de dos años en unión marital, su cónyuge o compañero(a) permanente debe comparecer para resolver lo relacionado con la afectación a vivienda familiar.

La inmobiliaria o el asesor inmobiliario

Aunque el proceso puede adelantarse de forma independiente, contar con una inmobiliaria agiliza los trámites —sobre todo cuando hay sucesiones, embargos u otras afectaciones legales de por medio— y ayuda a verificar documentos y a formalizar el contrato de compraventa.

La constructora (en vivienda nueva)

Cuando se trata de un proyecto nuevo, la constructora acompaña al comprador durante todo el proceso: indica la notaría en la que se firmará la escritura y, por costumbre mercantil, asume junto al comprador el pago de los derechos notariales, generalmente en proporción de 50% y 50%.

El banco o la entidad financiera

Interviene cuando la compra se hace con crédito hipotecario, evaluando la capacidad de pago del comprador y financiando hasta el 70% del valor del inmueble. Su rol es tan determinante que separar un inmueble sin consultar antes al banco es, según los expertos, uno de los errores más costosos del proceso.

Las cajas de compensación familiar

Cafam, Colsubsidio y Compensar, entre otras, administran subsidios para la cuota inicial de vivienda de interés social (VIS) dirigidos a trabajadores con ingresos inferiores a 4 SMMLV, un beneficio que en 2026 puede llegar hasta cerca de 30 salarios mínimos.

El curador urbano

Antes de que un notario autorice la escritura de un proyecto nuevo, debe verificar que la licencia de construcción haya sido efectivamente expedida por el curador urbano correspondiente. Si un inmueble usado tuvo ampliaciones o modificaciones sin licencia, también es ante esta figura donde debe regularizarse la situación.

El notario y la notaría

Es quien da fe pública del negocio: redacta y autoriza la escritura pública de compraventa, verifica la identidad de todos los involucrados, confirma que lo pactado en la promesa de compraventa se cumpla y revisa que la licencia de construcción exista antes de escriturar un proyecto nuevo. En la escritura también puede quedar constituida la hipoteca, si la hay.

La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR)

Una vez firmada la escritura, debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: solo con ese registro el comprador queda reconocido legalmente como el nuevo propietario. La SNR, por su parte, es la entidad rectora del sistema notarial y registral en el país, y ha liderado —junto con el Ministerio de Vivienda— los esfuerzos recientes para digitalizar estos trámites.

Un proceso cada vez más articulado

La tendencia hacia la compraventa digital deja una lección clara: entre más coordinados estén estos actores, más rápido y transparente resulta el proceso para el comprador. Conocer de antemano quién hace qué —y en qué momento— es la mejor forma de llegar preparado a cada etapa de la compra de tu vivienda.

¿Quién coordina a todos estos actores?

Con abogados, curadores, notarios, bancos, aseguradoras y en ocasiones una constructora de por medio, comprar sin certificación puede generar más de 150 combinaciones posibles de riesgo: basta con que uno solo de esos actores no haga bien su parte para que aparezca un problema después de firmar.

Por eso en New Home asumimos el rol de coordinar a todos estos actores por ti. Somos los únicos en Colombia que certificamos la transacción completa —no solo el inmueble— a través de 6 pilares y un checklist de 33 verificaciones: identidad de las partes, restricciones y gravámenes, precio justo frente al catastro, capacidad legal de los propietarios, estado físico y jurídico actualizado, y respaldo bancario. En el proceso tradicional, coordinar a las cerca de 25 personas que intervienen en una compraventa recae sobre el comprador; con New Home, esa coordinación la asume un solo responsable.

Conoce cómo certificamos cada propiedad

Fuentes consultadas:

• Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, «La ‘Compraventa Digital’ es una realidad en Colombia».
• Camacol, «Educando al comprador de vivienda».
• Notaría 15 Bogotá, «Compraventa de inmuebles».
• Ciencuadras, «Pasos para legalizar un inmueble en Colombia antes de venderlo», julio de 2026.
• Bancolombia, «Trámites para vender una casa en Colombia: guía práctica para propietarios».